▲ 노을 지는 배터리파크시티(Battery Park City) 전경 (사진출처 = HAUTE RESIDENCE)

맨해튼의 배터리파크시티가 말하는 공유부

세계 자본주의와 시장경제의 본산인 뉴욕 맨해튼에는 바다와 만나는 강변을 매립한 동네(약 12만 평)가 있다. 배터리파크시티다. 이 동네가 갖는 공유부(共有富)의 의미를 필자는 지난달 5월초 <가톨릭프레스>에 게재한 바가 있다.

현대판 '봉이 김선달' 더 이상 방치하면 안돼

주된 내용을 요약하면,

"1970년대 공유수면을 매립한 뉴욕시 배터리파크시티 공사는 건설비용을 금리5~7%로 조달하였지만 이 땅을 매각하지 않고 1만 4000세대의 주거 등 토지를 임대하여 막대한 수익을 올리고 있다. 초기에 힘든 시기를 겪었지만, 1990년대부터는 본격적인 수익을 내기 시작하여 매년 1억~2억 달러의 수익을 올리기 시작했다. 2014년까지 모든 국채를 상환했음에도 2020년까지 누적 수익이 무려 38억 달러(약 4조 원)에 이르게 되었다. 2020년 한 해만 하더라도 뉴욕시에 2억 3천만 달러의 재정수입을 안겨다 주었다. 입주자의 재산세를 대납해주고 저소득층 임대주택 등 지속적인 재정 기여를 하고 있다. 만약 당시 매립 후 일찌감치 시장에 매각했다면 어떻게 되었을까? 그 땅을 매입하고 이자를 감당할 만한 재력가가 일방적으로 이득을 봤을 것이다. 하지만 토지임대를 했기 때문에 적정한 시장지대를 받아서 공익으로 환수할 수 있는 구조가 된 것이다. 바로 이 지대가 '공유부'의 정체다. 공동체 전체의 공유부(共有富, Common Wealth)다."

바로 이 대목에서 우리는 묻는다. 만약 당시 뉴욕시가 임대를 하지 않고 매각을 했다면 이후의 소유자의 지가상승분은 일종의 불로이득이자 공유부에 해당한다. 그렇다면 이를 회수할 방안은 없는가? 소유에 따른 금융비용보다 훨씬 커진 값들은 맨해튼이라는 지역의 공동체적 공공가치가 반영된 것이므로 적절히 회수하는 것이 이치에 맞기 때문이다.

그렇다면 그 방안은 무엇인가 바로 보유세다. 뉴욕주는 보유세에 해당하는 재산세율이 0.7%~4%로서 평균 실효세율이 1.8%수준이라고 알려져 있다. 상업지역은 무척 높아서 2~4%라고 한다. 부동산세금이 뉴욕재정의 40%를 차지하고 있다.

반면 서울은 고가의 주택인 경우에도 0.4%수준이다. 실제로 작년 강남에 20억 아파트 '똘똘한 한 채'를 가지고 있는 경우의 납부액을 AI로 하여금 추산케 하였더니 재산세를 220만원만 납부하면 된다. 종부세는 0다. 실효세율이 0.1% 수준인 것이다. 50억짜리 한채인 경우에도 경우에 따라 다르지만 재산세+종부세 합쳐서 990만원 내지1950만원만 내면 된다. 0.2%~0.4%수준인 것이다. 서울은 비싼 아파트라도 세금이 뉴욕의 1/9~1/4 수준인 것이다. 공짜나 다름없다. 투자가 아닌 투기성 자금이 몰린다. 한마디로 한국전체의 경제역량이 강남으로 집중되어 공유부가 되어야 할 몫이 개인 혹은 법인의 호주머니로 빨려들어가고 있는 것이다.

한편으로 부동산정책 실패라는 트라우마가 집권당인 더불어민주당을 지배하고 있다. 대선 한달 전 5월 8일 이재명후보는 대한상공회의소 간담회에서 “집을 투자나 투기 수단으로 접근하는 것을 막을 길이 없다.”라는 발언을 했다. 그러자 마자 5월17일 모피아들은 새 정부가 들어서기도 전에 기준금리를 2.75에서 2.50으로 10%가까이 인하해버렸다. 이렇게 되면 땅값 집값 이 상승할 수밖에 없다. 취임하자말자 부동산이 들썩거리고 있는 것도 무리가 아니다.

이를 두고 최근 이준구교수(서울대)는 부동산은 시장특성상 '자기실현적 예측'(self-fulfilling prophecy)을 기대하므로 폭등을 촉발할 잘못된 신호를 줄 가능성이 있다면서 우려를 표명했다. 부동산을 방치하면 더 심각한 문제는, 양극화뿐 아니라 경제활동주체(법인)들이 재투자에 쓸 돈을 부동산에 투자하면서 경제선순환효과가 소멸하는 것이다.

[이준구] 집값 폭등을 막지 못하면 결코 성공한 대통령이 될 수 없다

우리나라에서 피케티의 세습자본주의 우려에 대해 가장 정확한 이해와 대안을 제시하고 있다는 평가를 받는 전강수 전 대구가톨릭대 교수는 이재명대통령의 자세에 대해 며칠 전 다음과 같이 비판한다.

"경제학 이론의 관점에서 볼 때, 조세와 부동산 가격 안정화에 대한 이재명 대통령의 견해는 명백히 틀렸다. 세금의 목적을 국가 재정 확보로 한정하고 세금을 다른 제재 수단으로 활용하는 것을 정당하지 않다고 주장할 뿐만 아니라, 수요 과다(투기수요를 뜻하는 것 같다)로 집값이 오르면 수요는 손대지 않은 채 공급을 늘려서 대처하겠다고 하니 말이다.

현대의 경제학 교과서 가운데 세금의 목적을 국가 재정 확보로 한정하는 책은 단 한 권도 없다. 세금은 재정 확보 외에 경제의 효율성과 형평성을 높이기 위한 목적이라면 어디에든 사용할 수 있는 정책수단이다. 더욱이 요즘처럼 불평등과 양극화가 심화하는 상황에서 이를 근본적으로 해소할 수 있는 수단은 세금 외에는 없다. 지난 20대 대선 때만 해도 이재명 대통령은 '교정과세'라는 개념을 알고 있었다. 토지세와 탄소세가 각각 토지 불로소득을 차단하고 무분별한 탄소배출을 억제하기 위한 세금으로서 교정과세에 해당한다는 견해를 밝혔으니 말이다.

게다가 투기수요 때문에 집값이 오르는 상황에서 수요를 억압하는 가격관리 정책을 쓰지 않겠다니, 이는 투기를 그냥 방치하겠다는 뜻이 아닌가. 공급을 늘려서 투기수요에 대처하겠다는 것은 도무지 말이 안 된다. 거품이나 안개처럼 순식간에 팽창했다 소멸하는 수요에 공급을 어떻게 맞추겠다는 것인가. 3년 전만 해도 올바른 조세 개념을 갖고 있던 이재명 대통령을 이처럼 후퇴시킨 요인이 궁금하다."

[전강수] 제대로 된 부동산정책이 필요하다

그러면서 전강수 교수는 다음과 같은 처방을 제시한다.

"단기적인 시장조절에는 미시적인 금융정책이 제일 효과적이다. 그 외에 거래규제·개발규제·가격규제 등도 시장 침체기에는 완화하고 가격 폭등기에는 강화하는 방식으로 활용할 수 있다. 단, 대한민국은 부동산 보유세가 너무 낮아서 언제라도 투기가 발발할 수 있는 제도적 환경이 강고하다. 장기적인 관점(단기적인 시장조절의 관점이 아니라)에서 이런 제도적 환경을 개선하는 것은 새 정부의 당연한 책무다. 이런 관점에서 나는 종합부동산세·양도소득세의 정상화와 부동산 보유세의 선진화(먼 미래의 일이 될지도 모르지만 기본소득 연계형 국토보유세 도입)를 여전히 주장한다. 이재명 대통령이 대선 공약으로 제시한 다양한 형태의 맞춤형 공공분양과 고품질 공공임대 주택공급 정책과 기본사회 정책에는 전적으로 동의한다. 흔들림 없이 추진해서 의미 있는 성과를 거두기를 바란다. 하지만 본질적으로 그 정책들은 울퉁불퉁한 운동장에서 뛰어놀다가 다친 아이에게 소독약을 바르고 밴드를 붙이는 정책일 뿐, 아이가 다시 넘어지지 않도록 운동장을 평평하게 만드는 근본 정책은 아니라는 점에 유의하기를 바란다."

민주당 정부의 부동산 트라우마

민주당정부는 문재인정권때의 부동산정책실패에 트라우마가 있는듯 하다. 당시의 실패 원인은 사람마다 여러가지로 이야기하고 있지만, 필자의 시각으로 돌이켜 보면, 크게 두 가지다.

첫째 한국은행의 독립성을 지나치게 존중한 나머지, 정권 후반기에 한국은행 등이 필요이상으로 초저금리를 강행해서 부동산가치 폭등요인을 만들었던 것이 폭등의 주범이었는데도, 이를 정치적으로 저지하지 못한 것이 가장 큰 원인이다. 관료들이 의도적으로 문정부를 실패에 이르게 했다는 의심을 거둘 수가 없다.

두번째는 우리의 종부세(보유세)율이 과다하지 않음에도 현금징수를 강행하는 바람에 똘똘한 한 채 소유자들의 반발을 극복하지 못한 점이다. 당시 그에 대한 해법으로 4년전 조세일보 보도처럼 '과세이연'이나 '지분과세' 방식으로 유연하게 바꿨으면 얼마든지 소유자들의 반발을 누그러뜨릴 수 있었을 것이다. 기실 '똘똘한 한 채'도 담보능력에 의한 혜택이 발생하므로 그에 상응하는 보유세(재산세+종부세) 납부가 상식적이다. 우리는 미국에 비해 형편없이 낮다.

[조세일보] "보유세 후퇴말아야…소득 없을땐 과세이연 검토 필요"

적어도 이 땅의 가진 자들이 본받고자 하는 미국수준으로 보유세를 징수하는 것이 정상적이지 않을까. 보유세는 정상적으로 매기면 그 자체로 부동산폭등을 억제하는 요인이 된다. 뿐만 아니라 보유세는 궁극적으로 공유부를 환원하는 수단이 되는 것이다. 토지임대로 환원하는 방식에는 못미치지만 꿩대신 닭이 될 수 있는 것이다.

십여년전 혜성과 같이 나타난 경제학자 피케티가 우리에게 얘기한 것은 '세습자본주의'가 세상을 지배할 것이라는 전망이다. 당시로서는 충격이었다. '기회균등의 세상을 만들자', 그리고 '함께 번영하는 상생의 공동체를 만들자'는 대동세상의 꿈을 내재하고 있던 우리 사회였기에 그의 말은 충격적이었다. 하지만 우리는 이미 알고 있었다. 부동산불로소득의 추세가 만연한지 오래였고 사회지도층도 부동산 세습에 열을 올렸기에 그런 조짐을 누구나가 느끼고 있었기 때문이다.

그래서일까, 당시 촛불혁명으로 탄생된 문재인정부에게 서민들이 기대했던 것은 바로 그러한 불공정한 세상이 오지 않도록 바로잡아달라는 주문이었다. 하지만 기득권의 반발에 밀려 뜻이 이루어지지 못했다.

2023년 이재명 당대표의 횡재세 제안을 확장하면 그것이 공유부

지난 2023년 당시 이재명 당대표는 은행 등 공동체의 힘에 의해 얻어진 많은 이득에 대해 횡재세를 징수할 필요가 있다고 주장하였다. 고금리로 인해 사상 최대 수익을 올린 은행 및 정유사에 횡재세(또는 부담금)를 부과하여 민생 고통 분담에 사용해야 한다고 여러 차례 강조했고 2023년 11월에는 민주당이 사실상 당론으로 횡재세 관련 법안(금융소비자보호법 개정안)을 상정하기도 했다. 하지만 이후 실현되지는 못했다. 이때의 횡재세가 갖는 개념이 바로 공유부다.

공유부의 개념을 금융에 확대적용하여 이론으로 전개하고 있는 학자는 마리아나 마추카토 교수(Mariana F. Mazzucato, 영국UCL대)다. 케인즈의 공공부문의 역할 강조론와 맥을 같이 하는 그녀는, 공공 부문이 창출한 혁신과 가치가 소수의 기업에 의해 사유화되는 것을 비판하고, 그로부터 발생하는 이윤을 사회 전체의 것으로 본다. 바로 '공유부'로 인식하여 정당하게 환수하거나 재분배해야 한다는 개념인 것이다. 이는 은행의 과잉 이익이나 특정 산업의 불로소득도 마찬가지다. 공공 시스템의 지원이나 사회적 인프라 위에서 발생한 것이므로 '공유부'적 성격을 띠며 환수될 필요가 있는 것이다.

지가상승은 공동체 전체의 노력이 반영된 가치이고 그 상승분은 공유부(共有富)에 해당하므로 적절한 수준에서 환수하는 것이 이치에 맞다. 그게 지금은 보유세라고 이름붙인 것인데 실은 '공유부 환원세'라고 부르는게 적절하다.

피케티는 조세도피를 막기 위한 장치로 '세계자본세'를 말했다. 필자는 이를 다른 방향에서 활용하여 '지구자본세'로 고쳐서 명명하고 싶다. 땅으로부터 나오는 공유부인 지대를 세금으로 거두는 개념이다. '가이사의 것은 가이사에게 모두의 것은 모두에게'라는 비유로 말이다. 각자의 노력으로 쟁취한 것은 각자에게, 인간이 만들지 않은 곳에서 생기는 이득은 모두에게. 이것은 사회적 공유다. 그것이 공유부 경제이고 진정한 자본주의의 본령이다.

지난 삼년동안 아스팔트에서 정권교체를 외쳤던 촛불시민의 염원은, 윤석열정권의 기득권 편향적인 정책을 막고 불공정한 세상을 바로 잡자는 것이었다. 그런 터에 이재명대통령의 부동산에 대한 자신없어 하는 자세는 모두에게 우려를 주고 있다. 과거의 소신을 위축시키지말고 꿋꿋하게 펼치기를 희망한다.

상상하고 싶은 것은 다음과 같은 대통령의 연설이다.

"사랑하는 국민 여러분,

우리 사회의 가장 큰 고통 중 하나는 바로 '부동산 불패 신화'와 그로 인한 자산 불평등입니다. 땅값은 사회 전체의 노력으로 오르는데, 그 이익은 소수의 투기 세력과 자산가들에게 집중되는 불공정한 현실. 공동체가 직면한 가장 근본적인 문제라고 생각합니다.

최근 고물가·고금리로 국민 여러분의 고통이 가중되는 동안에도, 일부 은행과 정유사 등 특정 기업들은 사상 최대의 '초과 이익'을 거두었습니다. 이것은 과연 그들만의 탁월한 경영 능력으로 얻은 것일까요? 저는 그렇게 보지 않습니다.

은행은 국민의 예금과 국가의 신용 보증이라는 공적 체제위에서 안정적으로 영업합니다. 국민 전체가 사용하는 인프라 위에서 막대한 이익을 얻습니다. 이처럼 사회 전체가 조성한 기반 위에서 발생하는 '불로소득'에 가까운 이익은, 결코 소수 기업의 전유물이 되어서는 안 됩니다. 이는 시장 경제의 원칙을 왜곡하고, 공정한 경쟁을 저해하며, 결국 국민들의 박탈감을 심화시키는 독소로 작용합니다. 이런 '눈먼 돈'은 마땅히 사회로 환수되어야 할 공유부(共有富)의 성격을 띠는 것입니다.

우리 조상의 지혜와 현대 경제학자의 통찰

여러분, 우리 선조들은 옛부터 왕토사상(王土思想)을 통해, 개인의 점유권은 인정하였지만 토지 생산물의 일부를 세금으로 거둘 수 있는 '수조권(收租權)'을 행사했습니다. 이는 토지로부터 발생하는 가치의 일부를 공동체(국가)의 정당한 몫으로 인식하고, 이를 통해 국민에게 필요한 국방, 치안, 도로 건설 등 공공 서비스를 제공해야 한다는 의미가 담겨 있었던 것입니다. 우리 조상들은 이미 땅으로부터 발생하는 '소득의 일부'인 지대를 공공의 영역으로 보았고, 국가는 그 지대를 환수할 권리를 가졌던 것입니다.

서양에서도 헨리 조지 이후 땅값이 오르는 것은 개인이 아닌 '사회 전체의 노력' 덕분이라는 이야기가 보편적으로 받아들여졌습니다. 우리 조상들의 지혜가 헨리 조지의 지대론과 시대와 공간을 넘어 맞닿아 있는 지점은 바로 이 '토지 불로소득은 사회의 몫'이라는 철학입니다.

'공유부': 모두가 함께 누리는 번영의 약속

사랑하는 국민 여러분, 이처럼 우리의 역사적 지혜와 현대 경제학자의 통찰이 가리키는 방향은 명확합니다. 바로 '공유부(Common Wealth)'의 회복과 확장입니다. '공유부'는 비단 토지에서 발생하는 불로소득에만 그치지 않습니다.

• 국민의 신뢰와 공공의 안전망 위에서 막대한 이윤을 거두는 금융권의 초과 이익

• 국민의 데이터와 공공 인프라를 기반으로 성장하는 디지털 플랫폼 기업의 이익

• 국민 세금으로 이루어진 과학기술 연구개발의 성과와 같은 집단 지성의 결실

이 모든 것이 '공유부'의 범주에 포함됩니다. 이 '공유부'는 일부의 독점과 투기 대상이 아니라, 국민 모두가 함께 만들고, 함께 누려야 할 공공의 자산입니다.

불로소득 환수, '횡재세' 도입과 '공유부 배당'으로 국민의 삶을 바꾸겠습니다

저는 '공유부'의 개념을 현실 정치에 구현하여, 국민 여러분의 삶을 실질적으로 개선하고자 합니다. 첫째, 불로소득에 대한 적정한 수준의 환수입니다. 특히 특정 시기에 시장의 독과점적 지위, 혹은 예기치 않은 외부 환경 변화로 인해 기업이 얻게 되는 '초과 이윤'은 국민의 고통을 기반으로 하여 소수에게만 돌아가는 '횡재'입니다. 이러한 횡재는 기업의 혁신 노력의 결과라기보다, 사회 전체가 감당하는 부담 위에서 발생한 '공유부'의 성격이 강합니다.

따라서 저는 '횡재세' 도입을 강력히 추진하여, 이렇게 발생한 불로소득을 정당하게 환수하고 이를 민생 안정과 국민 삶의 질 향상을 위한 재원으로 활용하겠습니다. 아울러 투기를 막고 공정한 세금 부담을 위한 '토지 보유세 강화' 등을 통해 사회 전체가 만든 부를 마땅히 국민께 돌려드리겠습니다.

둘째, '공유부'의 공정한 배당입니다. 횡재세와 토지 불로소득 환수 등을 통해 확보된 '공유부'는 국민 모두의 삶을 든든하게 지지하는 재원이 될 것입니다. 저는 이를 기본소득 등의 형태로 국민께 직접 배당하여, 최소한의 생활을 보장하고, 새로운 기회를 찾아 도전할 수 있는 튼튼한 발판을 마련해 드리고자 합니다.

투명하고 책임 있는 금융, '공유부'를 지키는 파수꾼

이러한 '공유부' 정책의 성패는 결국 그 바탕이 되는 금융 시스템이 얼마나 투명하고 공정하게 운영되느냐에 달려있습니다. 우리는 지난 시기, 금리 정책이 초래한 부동산 시장의 혼란을 경험했습니다. 한국은행과 같은 금융당국이 독립적인 통화 정책을 펼치는 것은 중요하지만, 그 독립성이 특정 이해관계에 봉사하거나 국민의 삶과 동떨어진 결과를 낳아서는 안 될 것입니다.

정부는 모든 분야에서 투명성과 객관성, 그리고 엄정한 평가와 책임이 뒤따릅니다. 금융은 우리 경제의 혈액입니다. 이 혈액이 특정 부위에만 몰려 고이는 것이 아니라, 온몸을 고루 순환하며 모두에게 활력을 줄 때 비로소 건강한 경제가 가능합니다. 저는 금융 부문이 '공유부'를 지키는 파수꾼이자, 공정한 경제 질서를 확립하는 선봉장이 될 수 있도록 시스템을 혁신할 것입니다.

'흙수저', '금수저'라는 불공정을 이제는 벗어나야 합니다. 불로소득이 아닌 땀 흘린 노력의 가치가 제대로 인정받는 사회, 세습자본주의를 벗어난 소수의 특권이 아닌 모두의 기회가 넘치는 사회, 그것이 제가 꿈꾸는 대한민국입니다."

이재명대통령은 용기를 가져야 한다.